Los propietarios y los administradores de propiedades no pueden coludirse en precios de alquiler. El uso de una nueva tecnología para hacerlo no cambia esa antimonopolio fundamental. Independientemente de la industria en la que se encuentre, si su empresa usa un algoritmo para determinar los precios, un breve presentado por la FTC y el Departamento de Justicia ofrece una guía útil para el cumplimiento antimonopolio: su algoritmo no puede hacer nada que sea ilegal si lo hace una persona real.
Hoy, la FTC y el Departamento de Justicia tomaron medidas para combatir la colusión algorítmica en el mercado inmobiliario residencial. Las agencias presentaron un resumen legal conjunto explicando que la fijación de precios a través de un algoritmo aún es una fijación de precios. El breve destaca los aspectos clave de la ley de competencia importantes para las empresas en todas las industrias: (1) No puede usar un algoritmo para evadir la ley que prohíbe los acuerdos de fijación de precios, y (2) un acuerdo para usar recomendaciones de precios compartidas, listas, cálculos o algoritmos aún puede ser ilegal, incluso cuando los co-conspiradores retienen una discreción de precios o trampa en el acuerdo.
El trabajo de las agencias en este espacio es especialmente importante dado el aumento de los precios de alquiler de viviendas residenciales. El alquiler ha aumentado casi un 20% desde 2020, con los mayores aumentos concentrados en apartamentos de nivel inferior y medio alquilado por consumidores de bajos ingresos. Alrededor de la mitad de los inquilinos ahora pagan más del 30% de sus ingresos en alquiler y servicios públicos, y los crecientes costos de refugio fueron responsables de más de dos tercios de la inflación de enero.
Mientras tanto, los propietarios usan cada vez más algoritmos para determinar sus precios, y, según los informes, los propietarios utilizan software como "Rentmaximizer" y productos similares para determinar las rentas para decenas de millones de apartamentos en todo el país. Los esfuerzos para combatir la colusión son aún más críticos dada la consolidación respaldada por el capital privado entre los propietarios y las compañías de administración de propiedades. El considerable apalancamiento que estas empresas ya tienen sobre sus inquilinos solo se ve exacerbado por la colusión potencial de precios algorítmicos. Los algoritmos que recomiendan precios a numerosos propietarios competidores amenazan con eliminar la capacidad de los inquilinos para votar con los pies y la tienda de comparación para el mejor acuerdo de apartamentos.
¿Cuál es el mensaje para otras empresas?
Aceptar usar un algoritmo es un acuerdo. En la colusión algorítmica, un algoritmo de fijación de precios combina datos de la competencia y escupe el alquiler "maximizado" sugerido para una unidad dadas las condiciones locales. Dicho software puede permitir que los propietarios se coluden en los precios mediante el uso de un algoritmo, algo que la ley no permite IRL. Cuando reemplace las decisiones de precios una vez independientes con un algoritmo compartido, espere problemas. ¿Competidores que usan un agente humano compartido para arreglar los precios? Ilegal. ¿Haciendo lo mismo pero con un algoritmo compartido acordado? Todavía ilegal. También es irrelevante que el fabricante de algoritmo no sea un competidor directo si usted y sus competidores aceptan usar su producto sabiendo que los demás están haciendo lo mismo en concierto.
Las desviaciones de precios no inmunizan a los conspiradores. Algunas cosas en la vida pueden requerir perfección, pero los arreglos de fijación de precios no son uno de ellos. El hecho de que un software recomienda en lugar de determinar un precio no significa que sea legal. Establecer precios iniciales iniciales o recomendar los precios iniciales iniciales puede ser ilegal, incluso si los conspiradores se desvían de los precios recomendados. E incluso si algunos de los conspiradores hacen trampa al comenzar con precios más bajos que los que recomendó el algoritmo, eso no necesariamente cambia las cosas. Ser malo para romper la ley no es una defensa.
La industria de la vivienda no está sola en el uso de algoritmos colusivos potencialmente ilegales. El Departamento de Justicia ha asegurado previamente una declaración de culpabilidad relacionada con el uso de algoritmos de precios para fijar los precios en las reventas en línea, y tiene un caso continuo contra el intercambio de información relacionada con los precios y otra información confidencial entre los competidores de procesamiento de carne. Recientemente se han presentado otros casos privados contra hoteles y casinos.
La tecnología es una promesa. Utilizado correctamente, puede hacer que nuestras vidas sean más saludables, más seguras y más eficientes. Pero su eficiencia también puede ser utilizada por los malos actores para aplastar la competencia o los consumidores en bolsas de manera novedosa. No importa el uso de los infractores de la ley de herramientas, la FTC y el Departamento de Justicia están atentos al lado de los consumidores y la competencia.
Hannah Garden-Monheit es directora de la Oficina de Planificación de Políticas de la FTC y Ken Merber es subdirector adjunto de la División Anticompetitiva de Prácticas II de la FTC.
